AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS POR ESTRANGEIROS NO BRASIL

A primeira providência para um estrangeiro adquirir imóveis no Brasil é obter o número de CPF em alguma unidade da Receita Federal.
Na aquisição de imóvel urbano por estrangeiro será necessário a apresentação do CPF, passaporte, comprovante de residência do país e certidão de nascimento ou casamento (estas com tradução juramentada).
Na aquisição de imóvel rural por estrangeiro é necessário, além dos documentos acima, a comprovação de residência em território nacional e, a área do imóvel não poderá exceder a 50 (cinquenta) módulos (equivalente a hectares), em área contínua ou descontínua (o tamanho do módulo varia conforme a localização do imóvel).

Para transferências do exterior para o Brasil ou para abrir uma conta corrente nos bancos brasileiros, o estrangeiro precisa ter, além do CPF e do passaporte, o visto permanente e prova de residência no país.
Para transferir dinheiro do exterior para o Brasil, existem duas situações diferentes:
A primeira se dá se o estrangeiro já possui conta corrente em algum banco brasileiro: basta solicitar ao banco de origem a transferência do dinheiro, fornecendo dados do banco destinatário como: nome e número do Banco, agência, conta corrente e código Swift (código internacional do banco);
A segunda se o estrangeiro não possui conta bancária no Brasil o valor máximo que ele conseguirá transferir do exterior para ele mesmo será de aproximadamente US 5.000,00 (cinco mil dólares americanos) a ser retirado em dinheiro em alguma agência bancária. Entretanto ele poderá transferir qualquer quantia se for para uma conta bancária nacional de terceiros, devendo, entretanto, comprovar o motivo da transferência para que o Banco Central do Brasil libere o valor transferido (o comprovante pode ser um Instrumento Particular ou uma Escritura de Promessa de Compra e Venda de Imóvel).

Caso deseje fixar residência no Brasil será necessário conseguir um visto Permanente concedido nos seguintes casos:

(1) Baseado em casamento com um(a) brasileiro(a) (pode ser solicitado após dois anos de casados);
(2) Baseado em ter filho em território brasileiro;
(3) Baseado em investimento de US 500.000,00 (concessão de visto permanente ao estrangeiro que pretenda fixar-se no Brasil com a finalidade de investir recursos próprios de origem externa em atividades produtivas, condicionada à comprovação de investimento, em moeda estrangeira, em montante igual ou superior, a US$ 50.000,00 (cinquenta mil dólares norte-americanos). Entretanto a mesma resolução diz que o Conselho Nacional de Imigração poderá autorizar a concessão de visto permanente para estrangeiro cujo projeto de investimento contemple no mínimo dez novos empregos, mediante a apresentação de plano de absorção de mão-de-obra brasileira, para o período de cinco anos, mesmo que o montante do investimento seja inferior a US 500.000,00. O estrangeiro não precisa necessariamente abrir uma empresa – há a opção de colocar esse dinheiro numa empresa já existente e virar um sócio cotista. O estrangeiro também pode usar essa forma de obtenção de visto se no passado já investiu US 500.000,00 no país);
(4) Baseado no direito de transformar um visto Temporário de Trabalho em visto Permanente (após quatro anos de visto Temporário);
(5) Baseado em aposentadoria estrangeira (para maiores de 50 anos e com recebimentos mensais superiores a US 2.000,00)
Outras formas menos comuns de se conseguir visto Permanente são:
(1) Baseado na indicação de cargo de Diretor Estatuário em empresa brasileira;
(2) Baseado no caso de uma empresa estrangeira ter uma filial ou subsidiária no Brasil, e pretender transferir um diretor estatutário ou gerente para a empresa brasileira, desde que a empresa tenha US$ 200.000 de investimentos estrangeiros registrados perante o Banco Central do Brasil;
(3) Baseado em pedidos de asilo ou auxílio a refugiados;
(4) Baseado no direito de transformar um visto Temporário na condição de professor, cientista, técnico ou pesquisador de alto nível;
(5) Baseado em reunião familiar.
3.4. Na prática…
Se deseja obter o visto Permanente, mas não se enquadra em nenhuma das situações acima mencionadas – ou seja você não é cientista, aposentado, padre, refugiado político, não trabalha em multinacionais e não quer casar com um(a) brasileiro(a) e nem ter um filho nascido no país – a melhor opção é aproveitar o direito de obter esse visto baseado em investimento no país (US 500.000,00 ou menos). É muito difícil diferenciar a compra de um imóvel para finalidade residencial de um imóvel para finalidade comercial (como pousada, por exemplo).

E neste caso também podemos lhe auxiliar assessorando-o da melhor forma, com confiança e ética.

Caso adquira o imóvel apenas para passar temporadas não existem grandes problemas, neste caso deve utilizar-se de Visto de Turista normalmente requer apenas a passagem aérea de ida e volta e, se aplica apenas a viagens de turismo o prazo deste visto não excede a noventa dias, mas é prorrogável por igual período, totalizando o máximo de cento e oitenta dias por ano.

Cabe salientar ainda que no Brasil, além do preço que se paga pelo imóvel, é necessário ter uma reserva adicional, que pode chegar a 9% do valor de compra, para as seguintes despesas:
imposto sobre transmissão de bens imobiliários (ITBI) – custa em média 2,5% do valor do imóvel, mas pode superar os 3%. É pago à prefeitura do município onde se localiza o imóvel urbano.
taxa de registro do imóvel – entre R$ 400,00 a R$ 5.400,00 – para imóveis cujo valor esteja entre R$ 10mil e R$ 175mil. É paga para o Cartório de Registro Imobiliário.
taxa de escrituração imobiliária – entre R$ 400,00 a R$ 5.400,00 – para imóveis de valor entre R$10mil e R$175mil, pagos ao Cartório de Notas (responsável por lavrar a escritura de compra e venda)
Laudêmio da Marinha – Cobrado pela União (Governo Federal) somente nas transações que envolvam imóveis localizados na faixa litorânea, a até 80m do mar. Corresponde a 5% do valor do imóvel.
Laudêmio Municipal – há prefeituras que também cobram laudêmio sobre imóveis localizados em algumas áreas do município. O valor médio do tributo é de 2% do valor do imóvel.

Para fins de tributação os não residentes, sejam brasileiros ou estrangeiros não tem os benefícios de isenção ou redução no pagamento do imposto. Pagam a alíquota integral de 15% ou nos casos de acordo entre países a que determina o acordo. Em alguns casos a tributação pode ser maior. Benfeitorias no imóvel valem para todos e podem ser acrescidas ao valor da compra bem como taxa de corretagem e imposto pago na aquisição, desde que comprovados com Notas fiscais e Recibos identificados.
Se você vai utilizar os serviços de um procurador no Brasil e aconselhamos que use é mais fácil. Você terá que procurar no seu país um notário que é o profissional habilitado para fazer uma procuração particular( fica registrada no Consulado do Brasil) na língua oficial do vendedor. Esta procuração tem que ter poderes especiais de compra e venda, assinar escritura, providenciar registros, pagar impostos, taxas e emolumentos, dar e receber, assinar recibos, tudo em nome do proprietário. A procuração não tem data de validade pois perde o efeito com a conclusão do negócio.
Após feita a procuração ela deve ser validada em um oficio do País que corresponda a nossos cartórios.
Depois o proprietário deve procurar um Consulado do Brasil e solicitar a validação desta procuração, tradução para o português do Brasil por profissional habilitado (neste caso podemos indicar o Tradutor Juramentado), apresentar seu documento oficial e por último enviar ao procurador a mesma para que este providencie o registro desta no Cartório de Títulos e Documentos por se tratar de procuração proveniente do estrangeiro. Aqui no Brasil elas são registradas em Tabelionato de notas.

Documentos do vendedor e do procurador
Proprietário estrangeiro não residente no Brasil
– certidão de nascimento ; certidão de casamento(ou óbito do cônjuge); prova da inscrição do CPF(numero da inscrição e recibo); documento oficial valido. As cópias serão autenticadas pelo consulado e se preciso será solicitado tradução oficial.
Atenção: o cônjuge também deve ter o CPF pois assina a venda na comunhão de bens e fará também uma procuração nos mesmos termos.
Procurador brasileiro
– RG e CPF, comprovante de endereço, conta bancária no Brasil
Procurador estrangeiro
– Também tem que ter CPF e seus documentos pessoais. Se houver o Registro de Estrangeiro deve ser apresentado(RNE).
O Consulado autentica todos os documentos e se reserva o direito de solicitar outros documentos conforme cada caso.
A documentação é complicada portanto recomendo que um Cartório de Imóveis seja consultado aqui no Brasil e o vendedor consulte o Consulado no estrangeiro para antecipadamente saber o que a mais será preciso.

Como amplamente discutido acima comprar exige conhecimento, cautela e paciência, por isso nossa equipe composta de corretores e advogados especializados na área podem oferecer a melhor assessoria na compra do seu imóvel seja ele para fixar residência, investir ou montar seu negócio.
Entre em contato e faça o melhor negócio de sua vida!

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